A regulamentação da reforma tributária chega ao mercado de locação de imóveis. Os rendimentos com aluguel, que até hoje respondem apenas ao Imposto de Renda, passarão a sofrer incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
A CBS passa a valer em 2027, e o IBS, em 2029. As regras mudam conforme o locador seja pessoa física ou jurídica.
Limite de receita e número de imóveis definem a cobrança
Para a pessoa física, a cobrança não é automática. Hoje, esse proprietário recolhe somente o IRPF sobre os aluguéis, com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%, segundo Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
“A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica.
O enquadramento exige dois critérios simultâneos. O locador precisa ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil (mais de R$ 20 mil por mês) e alugar três ou mais imóveis distintos. Se a receita chegar a R$ 288 mil no exercício corrente, valor 20% acima do limite, o contribuinte entra no regime mesmo que não tenha superado o teto no ano anterior.
Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária do NHM Advogados, afirma que quem fica abaixo desses parâmetros continua sujeito apenas ao Imposto de Renda. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”
Locação passa a ser serviço para pessoa jurídica
Empresas que alugam imóveis terão a receita de locação classificada como prestação de serviço. No lucro presumido, a carga efetiva atual sobre aluguéis, somando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, fica entre cerca de 11,33% e 14%.
Pelas estimativas de mercado, a alíquota combinada de IBS e CBS deve ficar entre 25% e 30%. Somada a IRPJ e CSLL, a cobrança bruta pode alcançar 37,38% da receita, antes dos créditos.
A não cumulatividade plena permite abater os tributos pagos ao longo da cadeia e impedir o efeito cascata. Segundo tributaristas, isso pode reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais.
“Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”, afirma Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista e sócio do Gaia Silva Gaede Advogados.
As imobiliárias serão tributadas somente sobre a taxa de administração ou a comissão de corretagem. O valor do aluguel, que só passa pelo caixa dessas empresas, não integra a base.
Redutores buscam proteger aluguel de menor valor
Para conter o impacto, a legislação reduz em 70% a base de cálculo do IBS e da CBS na locação. Há também um redutor social de R$ 600 por mês para cada unidade residencial. Aluguéis residenciais de até esse valor podem ficar sem cobrança adicional. De acordo com o Ministério da Fazenda, o objetivo é preservar a locação mais barata.
Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 contam com um regime opcional de transição. É possível recolher 3,65% de CBS e IBS sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social. Nos contratos residenciais, a opção vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Nos não residenciais, acompanha a vigência original.
“A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, pondera João Pedro Ramos Garcia, sócio e especialista em tributação do Ballstaedt Gasparino Advogados.
Famílias inquilinas não terão crédito
O repasse ao inquilino dependerá de cada mercado local. Empresas locatárias poderão aproveitar os créditos de IBS e CBS embutidos no aluguel. O consumidor final fica sem essa compensação.
“Não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito para o locatário pessoa física. Ele não é contribuinte do imposto, é consumidor final”, diz Bushatsky.
Cadastro nacional reforça fiscalização
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai padronizar informações e permitir o cruzamento de dados. Inconsistências entre contrato, nota fiscal e cadastro poderão resultar em autuação.
Fonte: G1
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